Rechtliches - Rauchmelder-Installation
Info
Anschaffungs- und Installationskosten auf die Mieter umlegen?
Da die Montage von Rauchwarnmeldern als Modernisierungsmaßnahme gilt, ist es dem
Vermieter erlaubt, die Kaltmiete um 11 % der aufgewendeten Kosten (Anschaffungs- und
Installationskosten) nach §559 BGB anzuheben.
Da die Kosten in Bezug auf die
mögliche monatliche Mieterhöhung so gering ausfallen, trägt der Vermieter die Kosten in
der Regel allein.
Rauchmelder-Miete und jährliche Wartung auf die Mieter umlegen?
“Bei einer Betriebskostenpauschale ist der Vermieter berechtigt, Erhöhungen der
Betriebskosten durch Erklärung in Textform anteilig auf den Mieter umzulegen, soweit
dies im Mietvertrag vereinbart ist.
Die Erklärung ist nur wirksam, wenn in ihr der Grund
für die Umlage bezeichnet und erläutert wird.” (§ 560 Abs. 1 BGB Veränderungen von
Betriebskosten)
Die Wartung bzw. Miete von Rauchwarnmelder gilt als sonstige Betriebskosten, kann
aber nur auf den Mieter umgelegt werden, wenn sie
a) im Mietvertrag als solche klar definiert sind (Quelle: BGH – Aktenzeichen: VIII ZR
167/03) oder
b) im Rahmen einer Veränderung der Betriebskosten in den Mietvertrag aufgenommen
wurden.
Eine Veränderung von Betriebskosten kann nur durchgeführt werden, wenn dies im
Mietvertrag verankert ist.
Wer haftet Wohnungseigentümer oder Vermieter,
wenn die Wartung der Rauchmelder auf den Mieter übertragen wird?
Der Eigentümer/Vermieter muss im Rahmen der Verkehrssicherheitspflicht dafür sorgen,
dass weder Mieter noch Besucher durch vermeidbaren Gefahren geschädigt werden.
In Bezug auf Rauchwarnmelder ist er für deren einwandfreie Funktion verantwortlich.
Wird nun die Wartung der Rauchwarnmelder vom Vermieter auf den Mieter übertragen,
trägt der Vermieter trotz dessen die Sekundärhaftung. Zur Übertragung der
Sicherheitsstellung der Betriebsbereitschaft muss der Vermieter sicher stellen, dass der
Mieter physisch und psychisch in der Lage ist diese Aufgabe auszuüben. Während der
Dauer der Übertragung der Pflicht zur Sicherung der Betriebsbereitschaft des
Rauchwarnmelders, muss der Vermieter die Erfüllung überwachen.
Eine Möglichkeit diese Überwachung zu gewährleisten, wäre zum Beispiel ein Anhang an
der jährlichen Betriebskostenabrechnung, den der Mieter nach der Wartung unterschreibt
und dem Vermieter zurücksendet.
Muss der Einbau eines Rauchmelders vom Mieter geduldet werden?
Hier ist die Rechtssprechung völlig eindeutig. Der Mieter hat, bei gesetzlicher
Einbaupflicht, die Montage der Rauchwarnmelder zu dulden. Dieses Urteil wurde vom
Landesgericht Hamburg-Blankenese (Urteil v. 16.02.20122 Az.: 531 C 341/10) gefällt.
Dies bedeutet für den Mieter auch, dass er es dulden muss, wenn neben den eigenen
freiwillig installierten Rauchwarnmeldern, auch die Melder des Vermieters montiert
werden.
Welcher Verteilerschlüssel wird für die umlagefähigen Kosten angewandt?
Da die Wartung und die Miete von Rauchwarnmeldern als „sonstige Betriebskosten“
gelten, wird als Kostenverteilerschlüssel der Abrechnungsmaßstab der Wohnfläche
herangezogen, soweit dies im Mietvertrag nicht anderes geregelt ist.
Rauchmelder in Wohnungseigentümergemeinschaften (WEG)
Der BGH hat am 8. Februar 2013 folgendes Urteil gefällt (Az. V ZR 238/11):
1. Die Wohnungseigentümer können den Einbau von Rauchwarnmeldern in Wohnungen
jedenfalls dann beschließen, wenn das Landesrecht eine entsprechende
eigentumsbezogene Pflicht vorsieht.
2. Rauchwarnmelder, die aufgrund eines Beschlusses der Wohnungseigentümer
angebracht worden sind, stehen nicht im Sondereigentum.
Haftungsrisiko
Letztlich wird diese Frage irgendwann vor dem BGH entschieden werden müssen. Für
den Verwalter wäre es bis zur Klärung sicher der einfachste Weg, die Beschaffung,
Montage und Wartung zentral von der WEG erfüllt werden. Würde jedoch jeder einzelne
Eigentümer für sich die Anschaffung und Wartung vornehmen, kann ein Schaden an
einem Besucher dazu führen, dass WEG und Verwalter voll haften.
Wer haftet für einen Feuerwehreinsatz bei einem Fehlalarm?
Der Alarm eines Rauchwarnmelders wird, da eine Aufschaltung auf die Feuerwehr nicht
erlaubt ist, von einer natürlichen Person gemeldet. Daher wird ein Fehlalarm eines
Rauchwarnmelders nicht mit dem Fehlalarm einer Brandmeldeanlage gleichgesetzt, bei
der der Verursacher haftet.
Wenn also eine vermeintlicher Brand bei der Feuerwehr gemeldet wird und eben nicht
als Fehlalarm erkannt wurde, entstehen in der Regel keine Kosten. Uns ist kein
Satzungsrecht einer Kommune oder eines Landkreise bekannt, in dem Kosten erhoben
werden.
Wenn ein Brand bei der Feuerwehr gemeldet wird und eben nicht
als Fehlalarm erkannt wurde, entstehen in der Regel keine Kosten.
Kosten für den Aufbruch einer Wohnungseingangstür durch die Feuerwehr
Es kommt jedoch vor, dass bei einem Einsatz der Feuerwehr die Wohnungstür
aufgebrochen wird, um einen Brand auszuschließen. Der Mieter ist nach der
Entscheidung des AG Hannover (WuM 2008, 399) gegenüber dem Vermieter nicht
schadensersatzpflichtig.
